갭투자

전세 제도라는 전제

갭투자는 한국의 전세 제도 없이는 성립하지 않는다. 전세는 임차인이 목돈을 보증금으로 맡기고 월세 없이 거주하며 계약 종료 시 원금을 돌려받는 임대 형태다. 집주인에게 보증금은 무이자 차입금과 같으므로, 매매가와 전세가의 차액만 자기 자금으로 넣으면 주택을 취득할 수 있다.

이 차액이 작을수록 자기 자금 대비 수익률은 커진다. 전세가율이 높은 지역과 시기에 이 방식이 집중된 이유가 여기에 있다. 은행 대출과 달리 보증금에는 이자 부담과 총부채원리금상환비율 규제가 적용되지 않았으므로, 갭투자는 규제를 우회하는 고레버리지 수단으로 기능했다.

확산과 반전

2017년부터 2021년까지 주택 가격 상승기에 이 방식이 확산되었다. 가격과 전세가가 함께 오르는 국면에서는 재계약 때 인상된 보증금으로 이전 보증금을 충당할 수 있으므로 구조가 자체 유지되고, 다주택 취득도 반복 가능했다. 임대차 관련 법 개정과 등록임대사업자 제도의 세제 혜택이 이 시기의 유인 구조에 영향을 주었다는 지적도 있다.

2022년 금리 인상과 함께 국면이 반전되었다. 가격과 전세가가 동시에 하락하면서 재계약 시 새 보증금이 이전 보증금에 미치지 못하는 역전세가 발생했고, 자기 자금이 거의 없던 임대인은 차액을 조달할 수 없었다. 매매가가 보증금 아래로 내려간 이른바 깡통전세에서는 임차인이 원금을 회수할 수 없는 상태가 되었다.

위험의 이전

이 구조의 핵심 문제는 위험의 배분이다. 상승 국면의 이익은 임대인에게 귀속되지만, 하락 국면의 손실은 보증금을 회수하지 못하는 임차인에게 이전된다. 임차인의 보증금은 다수의 경우 전 재산에 해당하며 다른 주거로 이동할 자금이기도 하므로, 손실의 성격이 투자 손실과 다르다.

2022년 이후 대규모 전세 사기 사건이 잇따랐다. 수백 채 규모의 주택을 갭투자로 취득한 임대인이 보증금을 반환하지 못하는 사례, 명의를 빌려 취득하고 파산하는 사례, 매매가를 부풀려 임차인의 보증금으로 취득 대금을 충당하는 사례가 보고되었다. 대응으로 보증금 반환 보증의 가입 요건 강화와 임대차 정보 공개 확대가 이루어졌으나, 전세 제도 자체가 임차인에게 신용 위험을 전가하는 구조라는 문제 제기가 계속되고 있다.