전월세전환율
Jeonse-to-Monthly-Rent Conversion Rate
전세 보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율로, 주택임대차보호법상 법정 상한은 한국은행 기준금리 + 2%p(2026년 5.5%)다. KB부동산이 발표하는 시장 전환율은 실제 거래를 반영하며, 전세 매물 감소기에는 임차인의 주거비를 사실상 강제하는 책정 공식이 된다. 2025년 말 서울 아파트 시장 전환율 4.26%는 중위 전세 6억원을 월 213만원의 월세로 환산했다.
상세
법적 근거
전월세전환율은 「주택임대차보호법」 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한)에 근거한다. 보증금을 월세로 전환할 때 그 금액에 일정 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없도록 제한한다. 법정 전환율은 ①은행 대출금리 등을 고려한 대통령령 비율(10%) ②한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(2%) 중 낮은 비율로, 2026년 기준 5.5%다.
법정 전환율과 시장 전환율
전환율에는 두 종류가 있다. 법정 전환율은 주택임대차보호법상 상한선으로, 전세→월세 갱신 계약에만 적용되고 신규 계약에는 적용되지 않는다. 시장 전환율은 KB부동산이 실제 거래된 전세·월세 가격을 바탕으로 지역·주택 유형·면적별로 매월 산출하는 지표로, 법적 구속력은 없으나 임대료 책정의 사실상 기준으로 작동한다.
월세화와 주거비 강제
2020년 「임대차2법」(계약갱신청구권·전월세상한제) 시행 이후 전세 매물이 감소하고 월세 전환이 가속화되면서, 시장 전환율은 단순한 지표를 넘어 임차인에게 실질적 주거비 부담을 결정하는 기제가 되었다. 전환율이 기준금리를 상회한다는 사실은 임대인이 금융중개기관보다 높은 마진으로 임차인의 노동소득을 흡수하는 구조를 보여준다. 2025년 12월 서울 아파트 시장 전환율 4.26%는 7년 만의 최고치로, 전세 공급 절벽과 맞물려 임차인의 월세 부담을 가속화했다.
출처
- donga.com (동아일보 '부동산 빨간펜': 법정 전환율과 시장 전환율의 구분, 계산 공식, 법적 근거, 적용 범위)
- 위키백과 (한국어) (Wikipedia 반전세: 전월세 전환율의 정의, 상한선 공식, 주택임대차보호법 근거)
- xn--989a00af8jnslv3dba.com (부동산위키: 주택·상가·민특법 산정률 비교, 법조문 원문)
- casenote.kr (CaseNote 주택임대차보호법 제7조의2: 법조문 원문 및 시행령)
- data.kbland.kr (KB부동산 데이터허브: 시장 전환율 공식 및 데이터 발표 체계)